En France, la loi n’impose aucun âge minimum ni maximum pour vendre un bien en viager. Le Code civil ne fixe aucune restriction d’âge : un propriétaire peut donc conclure un contrat de viager à 60, 80 ou même 100 ans, à condition d’être juridiquement capable.
Cette liberté contractuelle est encadrée par une seule exigence : le contrat doit comporter un aléa réel, c’est-à-dire une incertitude sur la date de décès du vendeur. C’est ce caractère imprévisible qui garantit la validité juridique du viager.
L’aléa : condition indispensable à la validité
Selon l’article 1975 du Code civil, une vente en viager est automatiquement annulée si le crédirentier (le vendeur) décède dans les 20 jours suivant la signature, d’une maladie connue au moment de la vente.
Le décès ne doit donc pas être prévisible. Si les héritiers parviennent à démontrer que l’état de santé du vendeur rendait le décès imminent, ils peuvent contester la validité du contrat. Cela protège l’acheteur et garantit l’équilibre du dispositif.
Que se passe-t-il si vous vendez trop jeune ?
Vendre un bien en viager avant 65 ans peut s’avérer peu attractif, voire contre-productif. Voici pourquoi :
- La rente sera faible, car votre espérance de vie est élevée.
- La décote d’occupation sera importante, ce qui réduit la valeur estimée du bien.
- Peu d’acheteurs seront intéressés, car l’investissement s’étale sur une très longue durée.
Résultat : un effort de négociation important et des offres moins favorables.
Et si vous vendez après 90 ans ?
Les difficultés deviennent alors inverses. La rareté de l’aléa augmente la rente et le bouquet à verser. Cela peut entraîner :
- Un montant total très élevé pour l’acheteur, souvent dissuasif.
- Une hausse des risques de contestation par les héritiers, surtout si le contrat paraît déséquilibré.
- Un nombre limité d’acquéreurs, en raison du coût global de l’opération.
Au-delà de 95 ans, les transactions deviennent rares, sans être impossibles.
L’âge optimal pour vendre en viager
Les praticiens du secteur estiment que la meilleure période pour vendre se situe entre 75 et 85 ans. C’est dans cette tranche que l’on trouve l’équilibre le plus intéressant pour les deux parties :
- Le bouquet est raisonnable, sans devenir inaccessible.
- La rente est significative, car l’espérance de vie reste limitée.
- Le bien attire davantage d’acquéreurs, car l’investissement est jugé maîtrisable.
Ce constat est confirmé par les chiffres : l’âge moyen des vendeurs en viager tourne autour de 78 à 79 ans.
Le droit confirme : l’aléa reste même à un âge avancé
La jurisprudence française rappelle qu’un grand âge ne suffit pas à invalider un viager. Même à 95 ans, le décès reste imprévisible à l’échelle individuelle, ce qui maintient l’aléa.
Les juges considèrent que les statistiques d’espérance de vie ne s’appliquent qu’à de larges groupes. À l’échelle d’une personne seule, le pronostic reste incertain, et le contrat reste donc valable.
