Qu'est-ce que le viager libre ?
Le viager libre est la vente d’un bien immobilier dont l’acquéreur dispose librement pour l’occuper ou le louer et percevoir les loyers. Les modalités de paiement divergent de la vente traditionnelle. Le prix est généralement constitué d’une somme versée le jour de la vente appelée le bouquet et d’une rente viagère que le vendeur perçoit jusqu’à son décès.
Tout comme le viager occupé, des clauses spécifiques sont insérées dans le contrat telles que l’indexation annuelle de la rente viagère, la réversibilité de la rente à 100% sur la tête du conjoint survivant et les garanties (hypothèque légale spéciale du vendeur et clause résolutoire) protégeant le crédirentier notamment en cas d’impayés de la rente viagère.
A la différence du viager occupé, toutes les charges et les impôts, tels que les gros travaux, l’entretien courant, la taxe foncière, la taxe d’habitation et les charges de copropriété, sont supportés par le débirentier, ayant la pleine propriété du bien. Libre à l'acquéreur propriétaire de répercuter les charges dites locatives à son locataire si le bien est loué.
Réversibilité de la rente
Dans le cas où le viager a été calculé sur deux têtes, au décès du premier vendeur, le deuxième vendeur continue de percevoir 100% de la rente viagère, il n’y a pas de réduction de cette rente. L’extinction de la rente se fera donc au décès du survivant des vendeurs.
Indexation de la rente viagère
À chaque date d’anniversaire du contrat, soit une fois par an, la rente viagère, perçue par les vendeurs, est indexée sur l’indice choisi (fixé par l’INSEE). Cette rente viagère va donc évoluer à la hausse ou à la baisse afin de suivre le coût de la vie.
Hypothèque légale spéciale du vendeur
Anciennement privilège du vendeur, il s’agit d’une garantie prise en faveur du vendeur et faisant l’objet d’une inscription au registre des hypothèques. Cette hypothèque donne une priorité au vendeur de saisie du bien hypothéqué et ce par rapport aux autres créanciers. La présence de cette clause limite pour l’acquéreur le recours à l’emprunt bancaire.
Clause résolutoire
La clause résolutoire permet au vendeur de faire annuler la vente en viager et ce dès le premier impayé du débirentier de la rente viagère. Le crédirentier récupère la pleine propriété de son bien et conserve les sommes qui lui ont été versées. La sanction pour l’acquéreur est relativement lourde, il est de ce fait impératif pour l’expert viagériste de s’assurer de la solvabilité de l’investisseur.
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Esprit Viager
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