La nue-propriété
La nue-propriété est un mode de détention juridique d’un bien immobilier issu du démembrement de propriété, qui consiste à dissocier la propriété du bien entre deux titulaires : le nu-propriétaire et l’usufruitier. Le nu-propriétaire détient les murs, c’est-à-dire la propriété du bien, tandis que l’usufruitier conserve le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus, notamment en le louant.
Dans le cadre d’une vente en nue-propriété, l’acquéreur devient immédiatement nu-propriétaire du bien, sans en avoir la jouissance pendant toute la durée du démembrement.
À l’extinction de l’usufruit, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais supplémentaires ni formalités. Il peut alors en disposer librement, que ce soit pour l’occuper, le louer ou le vendre.
La répartition des charges est strictement encadrée par le Code civil, notamment par les articles 605 et 606. L’usufruitier supporte les charges courantes et les réparations d’entretien (article 605), tandis que le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations définies à l’article 606, telles que celles portant sur la structure de l’immeuble (murs porteurs, voûtes, toitures, etc.), sauf stipulation contractuelle différente. Ce cadre juridique permet de clarifier les obligations de chacun et de sécuriser l’opération dans la durée.
Trois modalités de paiement sont envisageables : un bouquet sans rente, un bouquet avec rente viagère, une rente viagère sans bouquet. Le bouquet sans rente viagère reste toutefois la formule la plus connue et la plus pratiquée dans le cadre d’une vente en nue-propriété.
Esprit Viager
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