La vente à terme
La vente à terme est un type de vente particulier pouvant s’apparenter au viager par les modalités de paiement. Cependant un élément majeur les différencie : l'absence d'aléa.
Trois types de vente à terme existent : la vente à terme libre, la vente à terme avec une occupation temporaire, la vente à terme avec une occupation à vie.
Dans ces trois cas, le prix est connu par chacune des parties et est fixé dès la signature de l'acte notarié. Ce prix est échelonné dans le temps grâce au versement d’un capital (dit le comptant) le jour de l’acte authentique puis de mensualités jusqu’au terme fixé dans le contrat, peu importe la durée de vie du vendeur.
Compte tenu de l’échelonnement du prix dans le temps, des garanties protègent le vendeur : l’hypothèque légale spéciale du vendeur et la clause résolutoire.
Vente à terme libre
La vente à terme libre constitue une alternative à la transaction immobilière classique, dont la spécificité réside dans ses modalités de paiement. Contrairement à une vente comptant, le prix est structuré en deux composantes : un capital initial versé le jour de la signature de l’acte authentique, suivi de paiements mensuels échelonnés sur une durée déterminée contractuellement.
Dès la signature, l’acquéreur devient pleinement propriétaire du bien et en obtient la jouissance immédiate. Il peut ainsi l’occuper à titre de résidence principale ou procéder à sa mise en location afin d’en tirer des revenus. En contrepartie, l’intégralité des charges, notamment les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration, lui incombe, ce qui libère totalement le vendeur de toute obligation à ce titre.
Les mensualités versées au vendeur font l’objet d’une indexation sur un indice préalablement défini dans l’acte, permettant de préserver l’équilibre économique de l’opération dans le temps. Par ailleurs, le contrat prévoit des garanties spécifiques au profit du vendeur, destinées à sécuriser le paiement des échéances et à le protéger en cas de défaillance de l’acquéreur.
Vente à terme avec occupation temporaire
Le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation pour une période limitée, fixée dès l’origine dans l’acte. Pendant cette durée, il continue d’occuper le bien. À l’issue de cette période d’occupation, l’acquéreur récupère la pleine jouissance du bien et peut alors l’occuper ou le mettre en location selon sa stratégie patrimoniale. Il est toutefois propriétaire du bien dès la signature de l’acte. Le prix de vente se décompose en un capital initial versé lors de la signature de l’acte authentique, complété par des mensualités prévues sur un terme contractuellement défini.
La répartition des charges est organisée contractuellement pour tenir compte de cette occupation temporaire. Les charges courantes et d’entretien sont généralement supportées par le vendeur occupant pendant la période d’occupation, tandis que les travaux relevant de la structure ou de la propriété restent à la charge de l’acquéreur. À l’extinction du droit d’occupation, l’ensemble des charges est transféré à l’acquéreur.
Les mensualités versées au vendeur sont indexées sur un indice défini dans l’acte, permettant d’en préserver la valeur dans le temps. Par ailleurs, des garanties sont prévues afin de sécuriser le paiement des échéances et de protéger le vendeur en cas de défaillance de l’acquéreur.
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Vente à terme avec occupation à vie
Contrairement à la vente à terme libre, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation sa vie durant, ce qui lui permet de continuer à occuper le bien jusqu’à son décès. L’acquéreur devient néanmoins propriétaire dès la signature de l’acte, mais ne pourra jouir pleinement du bien qu’à l’extinction du droit d’occupation. Le prix de vente est structuré en deux composantes : un capital initial versé lors de la signature de l’acte authentique, suivi de mensualités échelonnées sur une durée déterminée contractuellement.
La répartition des charges est aménagée contractuellement afin de tenir compte de cette occupation. En pratique, les dépenses courantes et charges d’entretien sont généralement supportées par le vendeur occupant, tandis que les travaux structurels ou relevant de la propriété incombent à l’acquéreur.
Les mensualités versées au vendeur sont indexées sur un indice défini dans le contrat, garantissant le maintien de leur valeur dans le temps. Enfin, des garanties spécifiques sont prévues afin de sécuriser le paiement des échéances et de protéger le vendeur contre tout risque d’impayé de la part de l’acquéreur.
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Comptant
Le comptant est l’équivalent du bouquet en viager mais pour la vente à terme. Il est le capital versé (sans passer par l’emprunt bancaire) le jour de la signature de l’acte. Il est librement fixé par les parties et n’est pas obligatoire.
Mensualité
La mensualité est la somme versée tous les mois au vendeur par l’acquéreur pendant une durée définie dans le contrat.
Hypothèque légale spéciale du vendeur
Anciennement privilège du vendeur, il s’agit d’une garantie prise en faveur du vendeur et faisant l’objet d’une inscription au registre des hypothèques. Cette hypothèque donne une priorité au vendeur de saisie du bien hypothéqué et ce par rapport aux autres créanciers. La présence de cette clause limite pour l’acquéreur le recours à l’emprunt bancaire.
Clause résolutoire
La clause résolutoire permet au vendeur de faire annuler la vente en viager et ce dès le premier impayé du débirentier de la rente viagère. Le crédirentier récupère la pleine propriété de son bien et conserve les sommes qui lui ont été versées. La sanction pour l’acquéreur est relativement lourde, il est de ce fait impératif pour l’expert viager de s’assurer de la solvabilité de l’investisseur.
Esprit Viager
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